Пригласите фэсилити

Главная Экономика
Красноярск
10:00 3 Февраля 2009
Автор: Вадим Гусельников, журнал "Экономическое обозрение"
Источник:
версия для печати Ico_print

В последний год в Красноярске появилось сразу несколько объектов коммерческой недвижимости высокого класса – и бизнес-центров, и торгово-развлекательных комплексов, таких как «Планета». Ещё ряд подобных сооружений готовится к сдаче или уже сдан: бизнес-центры класса «А» «Монолит» и «Европа», мегамоллы «Огни» и «Июнь». Это означает, что в городе сформировался рынок для компаний, занимающихся комплексным управлением коммерческой недвижимостью – фэсилити-менеджментом. Сегодня на него вышел всего один, но очень крупный игрок – международная компания с немецким уставным капиталом «M+W Zander».

Менеджмент по полочкам

Необходимость в привлечении сторонних компаний для управления объектами коммерческой недвижимости обоснована очевидным постулатом – каждый должен заниматься своим делом. Строительная компания, девелопер или инвестор не могут одинаково хорошо и возводить торгово-деловые центры, и управлять ими. Очевидно, что штат инженерно-технического обслуживающего персонала, набранный владельцами здания, будет проигрывать в профессионализме мастерам узкоспециализированной структуры, в которой разработаны и на практике отшлифованы стандарты качества, стратегия и идеология управления.

Основой фэсилити-менеджмента выступают технический, инфраструктурный и коммерческий менеджмент. Впрочем, по словам Ильи Сидорова, директора красноярского филиала компании «M+W Zander», «в идеале сотрудничество девелопера и управляющей компании в области фэсилити-менеджмента должно начинаться ещё на стадии проектирования объекта» и включать услуги по предэксплуатации и эксплуатационному надзору на строительной площадке. «Мы разрабатываем техническое задание на проектирование инженерных систем, в дальнейшем осуществляем технический надзор над строительными площадками, выдаём замечания по качеству монтажа, – рассказывает Илья Сидоров. – Это позволяет существенно сократить расходы на период эксплуатации – чем профессиональнее разработана схема инженерии, чем качественнее смонтировано оборудование, тем меньше будут затраты в дальнейшем».

Технический менеджмент подразумевает спектр услуг по управлению инженерными системами зданий: вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения, освещения и т. д. На объектах высокого класса все эти системы должны работать бесперебойно, поэтому на каждом из них фэсилити-оператор имеет круглосуточную диспетчерскую службу. При возникновении мелких неполадок дежурные специалисты сразу устраняют их своими силами, а при более серьёзных проблемах обращаются к услугам внутренней сервисной службы, и на место поломки прибывает мобильная бригада профессиональных ремонтников. Содержать такую бригаду для обслуживания одного здания собственнику, который самостоятельно осуществляет технический менеджмент, просто невыгодно, а обращаться к сторонним организациям накладно. Да и уровень квалификации «шабашников» обычно оставляет желать лучшего.

Ещё одна составляющая фэсилити-менеджмента – инфраструктурный менеджмент, включающий комплексную уборку зданий, мойку внешнего остекления и фасадов, уборку прилегающих территорий, организацию службы приёма посетителей («ресепшн»), службы безопасности и т. п. «Очень важно правильно “подать” объект, – поясняет Илья Сидоров. – Клиент должен подняться по чистым ступеням и пройти в светлый холл, где его встретят улыбкой».

Коммерческий менеджмент призван избавить собственника здания от забот по взаимодействию как с арендаторами, так и с государственными надзорными органами. Внешняя управляющая компания берёт на себя все отношения с арендаторами (включая их подбор), администрирование и контроль договоров аренды, ведение бухгалтерии, юридическое сопровождение деятельности, проблемы, связанные с налоговой службой, госпожнадзором и т. д. Собственнику остаётся только получать чистую прибыль. Впрочем, по признанию директора красноярского филиала компании «M+W Zander», в нашем городе коммерческий менеджмент пока используется, в основном, в урезанном варианте – управляющей компании отдают только администрирование.

Лечение головной боли

Для собственников коммерческой недвижимости взаимодействие с грамотной управляющей компанией бывает полезно в первую очередь в плане консультационной помощи. Профессионалы подскажут, как лучше позиционировать себя на рынке, выстроить политику взаимодействия с арендаторами, конкурентами, государственными органами. В конце концов, как правильно составить договор аренды и правила пользования объектом. Для развивающихся рынков, к числу которых, безусловно, можно отнести и красноярский, такая консультационная поддержка особенно важна: местные игроки не всегда в курсе мировых тенденций и не имеют достаточного опыта работы с объектами высокого класса.

Красноярские собственники коммерческой недвижимости это, похоже, понимают. Торгово-развлекательных комплексов и бизнес-центров класса «А» и «В+» у нас не так много, и большая часть из них в той или иной мере уже использует внешнее комплексное управление – это, например, ТРЦ «Планета», бизнес-центры «Весна» и «Монолит» (на последнем сейчас осуществляется предэксплуатационный надзор), торговый центр «МЕТРО Кэш энд Керри».

«Внешнее комплексное управление коммерческой недвижимостью повышает статус и привлекательность торгового или бизнес-центра, – объясняет Илья Сидоров. – При этом собственник решает массу проблем по текущему контролю. В Москве практически все компании, профессионально занимающиеся недвижимостью, отдают управление объектами на аутсорсинг. Через несколько лет такая же ситуация будет и в Красноярске».

Кроме того, специалисты считают, что, несмотря на ввод в эксплуатацию сразу нескольких крупных торговых и офисных комплексов, рынок коммерческой недвижимости высокого класса в нашем городе пока находится на начальной стадии развития. Основной ресурс для его наполнения – фирмы, обосновавшиеся в жилом секторе (на первых этажах жилых домов) и в зданиях бывших НИИ, заводоуправлений и т. д. Разразившийся финансово-экономический кризис может несколько притормозить тренд, но не более. А значит, неизбежно и повышение стандарта качества – через несколько лет нам не будет казаться дикой ситуация, когда, как в Москве, потенциальный арендатор приходит в бизнес-центр с термометром, датчиком влажности и освещённости. Так что ёмкость рынка услуг фэсилити-менеджмента будет расти. И те компании, которые первыми поняли необходимость внешнего комплексного управления коммерческой недвижимостью, получат серьёзное конкурентное преимущество в борьбе за требовательного клиента.

Комментарий:

Казим Абасов, управляющий директор компании ООО «МонолитДевелопмент» – У нас нет опыта комплексного управления такими серьёзными объектами коммерческой недвижимости, как бизнес-центры класса «А» и «В+», и мы решили не изобретать велосипед, а наладить сотрудничество со специализированной компанией. Выбор остановился на «M+W Zander», потому что это профессиональная международная компания, имеющая огромный практический опыт фэсилити-менеджмента. Эффект от сотрудничества с ней, не побоюсь этого слова, колоссальный.

Новости Красноярска: В Красноярске продается коттедж с бассейном за 85 млн рублей

В Красноярске продается коттедж с бассейном за 85 млн рублей

17 Октября 2017 г.
Площадь дома составляет 600 кв. м
Новости Красноярска: Минфин Красноярского края разместил на Московской бирже облигации на 10 млрд рублей

Минфин Красноярского края разместил на Московской бирже облигации на 10 млрд рублей

14 Октября 2017 г.
Средства от размещения ценных бумаг направят на погашение долговых обязательств в этом году
Новости Красноярска: Мэрия Красноярска минимизирует расходы на обслуживание кредитов

Мэрия Красноярска минимизирует расходы на обслуживание кредитов

11 Октября 2017 г.
Таким образом администрация собирается снижать долговую нагрузку
Новости Красноярска: Горсовет принял корректировку бюджета Красноярска

Горсовет принял корректировку бюджета Красноярска

10 Октября 2017 г.
Собственные доходы городской казны выросли на 340 млн рублей
Новости Красноярска: Красноярскому краю впервые присвоили финансовый рейтинг российского агентства

Красноярскому краю впервые присвоили финансовый рейтинг российского агентства

10 Октября 2017 г.
Регион получил оценку от агентства АКРА
Новости Красноярска: Имущество бывшего красноярского дилера Nissan выставят на торги за 244 млн рублей

Имущество бывшего красноярского дилера Nissan выставят на торги за 244 млн рублей

9 Октября 2017 г.
Дата проведения торгов пока не назначена
САМОЕ ЧИТАЕМОЕ
Новости Красноярска: СК: пропавшая год назад в Богучанском районе школьница найдена мертвой

СК: пропавшая год назад в Богучанском районе школьница найдена мертвой

12 Октября 2017 г.
Пока официального подтверждения информации нет
Новости Красноярска: В Красноярском крае существенно подорожала учеба в вузах

В Красноярском крае существенно подорожала учеба в вузах

13 Октября 2017 г.
Цены на обучение поднялись на 40%
Новости Красноярска: Задержан мэр Боготола Андрей Артибякин

Задержан мэр Боготола Андрей Артибякин

12 Октября 2017 г.
Главу города подозревают в мошенничестве
Rss_45